אדריכלות

פעמים רבות, מחוסר ידע אנשים מתחילים בהליך בניה ולפתע משום מקום צץ פקח ועוצר את הבניה עד לברור /קבלת היתר.

אם כן מתי יש צורך בהיתר בניה ומתי לא? 

אז כך-

כל שינוי או תוספת בניה שאנו מבקשים לעשות בבניין קיים במסגרת המעטפת החיצונית שלו- (בקירות חיצוניים), לדוגמא: הרחבת דירה קיימת, תוספת קומה, הוצאת מרפסת זיזית, הוספת ממ"ד, סגירת מרפסת ואפילו הרחבת או הוספת חלונות ללא הרחבת הדירה, יש צורך ב"היתר". 

ולעומת זאת במידה והשיפוץ מתייחס רק לנעשה בתוך הבית, כגון: שבירת /בניית קירות פנים, הוזזת צנרת או כל שיפוץ פנימי שאינו פוגע בתשתיות הדירה וכדומה אין צורך בהוצאת היתר בניה, כמובן שבנישה זאת כדאי להתייעץ עם מעצב/ת לקבלת תכניות שינצלו את המרחב ברמה מקסימלית ויתנו פתרונות תכנונים עיצוביים ויצירתיים.

מהו בכלל היתר בניה?

היתר בניה זהו מסמך המהווה רישיון לבניה, את ההליך לקבלתו יש לעשות מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה או מול רשות רישוי.

הבקשה להיתר מוגשת ע"י "עורך בקשה"- אדריכל/ הנדסאי אדריכלות / מהנדס , עליו לתכנן תכנית לפי דרישות "המבקש" ובד בבד בהתאם לחוק התכנון והבניה.

מיהו ”המבקש"- בעל הנכס עליו להמציא הוכחת בעלות על השטח.

בהיתר מופיעים תכניות חזיתות וחתכים של המבנה הכוללים את הבקשה לתוספת, לפעמים נדרש מהמתכנן להמציא "תכנית צל" של יתר השכנים, "תכנית צל" נועדה לתת אופציה עתידית לשכנים שירצו להוציא היתר בניה במועד מאוחר יותר, בצורה שלא תגרע זכותם ובנוסף, עדיין תשמר השפה העיצובית של הבניין למרות שהבניה לא תעשה בהינף אחד.

אם נגענו בתכנית צל אז נדבר כבר על "הסכמת שכנים"- נושא רגיש....

כמובן שבתוך ההליך יש צורך להחתים שכנים שיביעו את הסכמתם לבניה. בהיתר רגיל יש צורך ב75% חתימות ואילו בממ"ד מספיק 60% חתימות, במידה ולא מצליחים להשיג את האחוזים הנ"ל הדיירים שלא חתמו יקבלו מכתב ודיסק לביתם שם יופיע הבקשה התכניות ובמידה וברצונם להתנגד יש להם פרק זמן ע"מ שיכלו לעשות זאת כמובן עם נימוקים לדחיית הבקשה , הועדה המקומית תדון בהתנגדותם ותבחן האם היא מוצדקת.

חשוב לדעת: בניה ללא רישיון הינה עבירה פלילית , מצב היכול להוביל לקבלת צו הריסה וקנס כספי!

תב"ע- (תכנית בנין עיר)

פעמים רבות אנשים רוצים לבקש היתר בניה עבור הרחבת דירה, אך מברור ראשוני שנעשה ע"י האדריכל/ית רואים שכל זכויות הבניה נוצלו ואין באפשרותם להרחיב את דירתם אלא אם ייגשו לתהליך שינוי תב"ע לתוספת אחוזי בניה בשטח.

אם כן, מהי בכלל תב"ע? ומתי צריך לבקש שינוי לתב"ע הקיימת?

תב"ע- (תכנית בנין עיר) זהו מסמך תכנוני חוקי המגדיר את ייעודי הקרקע, זכויות הבניה והשימושים המותרים בתוכה, לגבי כל חלקה בארץ.

תב"ע מורכבת ממספר מסמכים כאשר החשובים והבולטים שבהם הם התקנון והתשריט ונלווים אליהם הנספח/ים.

התקנון הוא התאור המילולי של התכנית, המפרט את מטרות התוכנית והוראותיה ואילו התשריט הוא הביטוי הגרפי בו מוצגים יעודי הקרקע קוי בנין וגבולות התוכנית סימונים וסמלים נוספים החיוניים להבנת מטרת התכנית ומהותה, ובנוסף נספח אדריכלי המהווה את תאור העיצוב האדריכלי של התכנית.

פעמים אף מופיעים מס' תב"עות על אותו השטח , מצב הדורש בדיקה מעמיקה במסמכים ועיון איזו תב"ע כפופה איזו מבטלת ואיזו מתווספת, תפקיד האדריכל/ית להצליח להוציא זכויות נוספות מתב"עות החלות על השטח ע"י הסבר המוכיח את התכנון האדריכלי העומד בזכויות התב"ע, במקרה כזה יהיה צורך ביכולת ניסוח משפטית בנוסף להבנה אדריכלית

קצת מידי תאוריתי, אז אתרגם לכם-

תב"ע- תכנית המגדירה מס' נתונים על כל מגרש בארץ, לדוגמא:

*יעוד קרקע – מהו ייעודו של המגרש? האם נועד עבור מגורים, וילות, מסחר, חקלאות, מוסדות לימוד, שטח ציבורי פתוח וכדומה.

*זכויות בניה- מהם האחוזים הכמותיים לבניה אותם ניתן לנצל במגרש? פעמים רבות בזמן הבניה ההתחלתית בנו בניין קטן משהיה ניתן לבנות בכפוף לתב"ע מחוסר תקציב או כל סיבה אחרת שהיא, כך שלא נצלו את כל אחוזי הבניה החלים על השטח ובעתיד תהיה אפשרות להגיש בקשה להיתר בניה ולבקש תוספת אחוזי בניה שלא נוצלו מכוחה של התב"ע הקיימת וההיתר יהיה עדין תואם תב"ע.

*אפיון בניה: לכל אזור יש סגנון בניה שונה, ישנן שכונות בעלות מבנים רבי קומות לעומת שכונת וילות המאפשרת בניה של עד 2/ 3 קומות לגובה , ישנן שכונות בהן יש דרישה לבניית גגות רעפים לעומת בניה עם גגות שטוחים, שכונות עם מבנים לשימור בהם אין אפשרות לפגוע בחזיתות המבנה הקיים ועוד.

בעקרון בקשה להיתר בניה צריכה להיות תואמת תב"ע ניתן לבקש במידה מסויימת סטיות קלות מתכנית שהן בגדר הקלה ושימוש חורג, אך מעבר לכך יש צורך לגשת להליך "בקשה לשינוי תב"ע", פעמים יש צורך לעשות את התהליך מול הסמכות המקומית ופעמים יש צורך להגיש לסמכות המחוזית.

סטייה נכרת (סטייה משמעותית)- במידה ובתב"ע הקיימת יש הגדרה של "סטייה ניכרת" עבור נתון מסויים- לא יהיה ניתן לבקש שינוי בתב"ע החדשה עבור אותו הנתון . 

לאחר שינוי תב"ע יהיה צורך להוציא היתר התואם לתב"ע החדשה.

שינויי התב"ע נחלקים ל-3 קטגוריות:

1)שינוי קוי בנין- קו בנין זהו קו המגדיר את אפשרות הבניה עד לקונטור שלו את הבנין ניתן לאפשר בקשה להקלה עבור בנית מרפסת זיזית/ ממ"ד/מעלית, מעבר לכך יש צורך לבדוק האם יש מקום להגיש בקשה לשינוי תב"ע עבור שינוי קוי בנין.

2)שינוי אחוזי בניה- בקשה להגדלת שטחי בניה וכדומה

3)שינוי יעוד קרקע לדוגמא מחקלאות למגורים- בד"כ הליך מורכב ומנוצל ע"י יזמי פרוייקטים

חוק רישוי עסקים קובע אילו עסקים חייבים ברשיון עסק, מטרתו בין היתר לשמור על בריאות הציבור, על בטחונו ואיכות החיים של התושבים.

רישיון עסק בא להבטיח כי ננקטו כל האמצעים והסידורים המתאימים להפעלתו התקינה של העסק.

אכיפתו נועדה לתת לנו התושבים רוגע נפשי, ואי עמידה בתנאים עלול לגרום לסגירת העסק ולמתן קנס כספי על בעלי העסק.

תהליך בקשת היתר בניה יכול לארוך מעל לשנה. עם זאת בחלק מהמקרים ניתן להגיש בקשה להיתר לעבודה מצומצמת המכונה גם "בקשה מצומצמת", בהתאם לתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), ההליך המקוצר איננו דורש מעורבות של מהנדס או אדריכל וחלק מהדרישות האחרות הנחוצות בהליך רגיל. עם זאת ישנן מגבלות שונות כמו קבלת אישור מדיירים אחרים בבניין. ההליך הזה מתאים לעבודות מצומצמות שאינן משפיעות על יציבות המבנה, וביניהן התקנת מתקן לאנטנות, בניית מחסן (במגבלות מסוימות), התקנת פרגולה, ועוד, בהתאם לתקנות.